2024年以來，興義市堅持問題導向，針對傳統(tǒng)不動產交易中“解抵押需墊資—墊資產生高息—交易周期拉長—交易風險較高”的堵點難點，按照“數(shù)據(jù)破壁、流程重構、風險可控”原則，創(chuàng)新不動產“帶押過戶”服務，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，賣方無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，便可將處于抵押狀態(tài)下的不動產通過交易轉移給買方，實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，顯著提升了群眾和企業(yè)不動產交易的便捷性。截至目前，興義市已辦理不動產“帶押過戶”業(yè)務146件，涉及賣方抵押貸款7368萬元，為企業(yè)群眾節(jié)省因“過橋”產生的融資成本約5849萬元，二手房交易辦理時限壓縮96%，最快實現(xiàn)0.5個工作日辦結。

　　一、建立“帶押過戶”辦理機制。一是部門協(xié)作辦。由市自然資源局牽頭，聯(lián)合市住房和城鄉(xiāng)建設局、市稅務局和駐市銀行等部門組建業(yè)務專班，構建“1+N”協(xié)同機制，不定期開展協(xié)商專題推進會，及時研究解決遇到的問題、困難，暢通信息共享渠道，實現(xiàn)不動產登記信息、網簽備案數(shù)據(jù)、稅務核繳信息實時互通，推動政府部門從串聯(lián)辦事轉變?yōu)椴⒙?lián)辦事。同時，創(chuàng)新“銀行直連”，主動向試點銀行開放不動產登記服務端口，與工商銀行、建設銀行、農商銀行、交通銀行、貴陽銀行、貴州銀行等9家駐市銀行達成“帶押過戶”合作，實現(xiàn)貸款審批與產權變更同步辦理。二是專門窗口辦。在興義市政務服務大廳設置“帶押過戶”一站式綜合受理服務窗口、政策咨詢專區(qū)和自助查詢終端，統(tǒng)一收件、錄入，系統(tǒng)集成推送合同、購房資格審核、稅務核繳等信息，建立責任區(qū)域劃分制度，調配業(yè)務骨干并明確負責聯(lián)系的銀行，為企業(yè)和群眾做到專區(qū)、專窗、專人、專線辦理，實現(xiàn)登記、交易和繳稅“一窗受理、并行辦理、一站辦結”。截至目前，興義市不動產中心已開展“帶押過戶”業(yè)務培訓8場，培養(yǎng)專業(yè)辦理人員70余名。三是規(guī)范流程辦。制訂《關于推動落實不動產“帶押過戶”便民利企工作實施方案》《不動產“帶押過戶”辦理指南》，配套完善《“帶押過戶”業(yè)務申請及授權承諾書》《二手房“帶押過戶”交易協(xié)議》《抵押變更協(xié)議》等，明確辦理不動產“帶押過戶”的適用范圍、登記類型、模式流程，推動貸款審批、合同網簽備案、稅費繳納、轉移登記、抵押登記、電子證照發(fā)放、抵押權注銷等“線上+線下”聯(lián)合受理，將業(yè)務流程整合為“申請預審—并聯(lián)審批—發(fā)證歸檔”3個階段，實現(xiàn)辦理環(huán)節(jié)從原6個壓縮至3個，申請材料由8項精簡為4項。

　　二、創(chuàng)新“帶押過戶”辦理方式。一是同行直辦。對于原抵押權人與新抵押權人為同一金融機構的情況，突出內部系統(tǒng)直聯(lián)優(yōu)勢，采用抵押權組合登記方式，買賣雙方簽訂存量房買賣合同提出“帶押過戶”申請，銀行審批通過后簽訂轉讓原抵押權和變更抵押內容協(xié)議，將涉及貸款金額直接劃入原債權人賬戶提前結清原貸款，同步由不動產登記機構合并辦理“存量房轉移登記+抵押權轉移登記”，實現(xiàn)“轉押代償”，極大縮短抵押權變更登記辦理時限。比如，市民周先生通過同行辦理“帶押過戶”，僅需到銀行和政務大廳各跑一次，不到3個小時便完成過戶，成功解決首付款不足難題。二是跨行聯(lián)辦。對于辦理“帶押過戶”涉及不同金融機構情況，采用抵押權分段登記方式，開通跨行資金清算綠色通道，實行分賬支付，合作銀行審批通過后向不動產登記機構提出登記申請，在抵押期間不動產登記機構合并辦理“存量房轉移登記+抵押權首次登記”過戶，對不動產增設新抵押權，買方貸款優(yōu)先償還賣方貸款本息，差額部分經買賣雙方確認后劃轉存入原貸款還款賬戶，結清原抵押貸款后，對原業(yè)主設定的抵押權進行注銷登記。目前，已完成跨行交易37件，資金清算零差錯。三是共商協(xié)辦。對于抵押狀態(tài)下的離婚財產分割、夫妻更名、繼承、遺贈、一次性全額付款購房等交易場景，采用抵押權變更登記方式，買方、賣方、買方貸款銀行業(yè)金融機構、賣方貸款銀行業(yè)金融機構四方簽訂“帶押過戶”協(xié)議，對不動產過戶、發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容協(xié)商一致后，在不注銷原抵押登記的情況下，市政務大廳一站式服務窗口在收齊所需辦理材料后，不動產中心合并依序辦理轉移登記、抵押權轉移登記及變更登記辦理過戶手續(xù)，抵押人直接變更為受讓方。

　　三、嚴控“帶押過戶”辦理風險。一是嚴格貸前調查。優(yōu)先篩選責任心強、作風端正的銀行業(yè)務員作為辦理負責人，認真開展背景調查和崗前談心談話，確保在業(yè)務開展中為客戶提供優(yōu)質服務。同時，針對傳統(tǒng)交易過程中買賣雙方信息不對稱導致交易失敗的情況，建立查產權狀態(tài)、查交易背景、查資金流向，核買方資質、核賣方征信、核價格合理性“三查三核”機制，對異常情況及時會同買賣雙方協(xié)商解決，必要時可終止辦理，已累計攔截風險交易12宗。二是實行預告登記。為防止交易過程中出現(xiàn)“一房多賣”、申請資料不實、抵押權懸空等情況，通過實行存量房轉移登記前引入“轉移預告+抵押預告登記”和“轉移預告轉本+抵押預告轉本登記”的“雙預告+雙轉本”，直接鎖定買賣雙方和買方銀行，保障貸款銀行的抵押權益，為購房者和抵押權人合法權益提供“雙保險”。同時，建立失信主體“黑名單”，將提供虛假材料人員納入征信懲戒。自開展“帶押過戶”服務以來，二手房交易業(yè)務相關投訴率同比下降90%，交易成功率100%。三是設立監(jiān)管賬戶。針對跨行不動產“帶押過戶”業(yè)務，由合作銀行設立資金監(jiān)管賬戶，并實行交易資金“政府監(jiān)管+銀行托管”雙管理方式，將存量房交易資金納入監(jiān)管范疇，構建資金監(jiān)管回路，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結算等，確保交易資金優(yōu)先用于償還賣方剩余貸款，極大降低交易資金被凍結、查封等限制風險，有力保障不動產買賣資金安全。

　　(省委改革辦根據(jù)興義市委改革辦材料整理)

　　來源：《貴州改革情況交流》2025年第3期